So funktioniert dieser Rechner
Der Rechner vergleicht die finanziellen Folgen von Miete und Kauf über einen gemeinsam festgelegten Zeitraum. Du gibst den Kaufpreis, die Höhe des Eigenkapitals, einen angenommenen Kreditzins, die monatliche Miete sowie Schätzungen für Kaufnebenkosten, Instandhaltung und Wertentwicklung ein. Das Tool stellt dann die voraussichtlichen Kosten beider Wege einander gegenüber.
Das Ziel ist nicht, eine universelle Antwort zu liefern, sondern dir zu zeigen, wie sich die einzelnen Bausteine gegenseitig beeinflussen. Ein höherer Kaufpreis, ein anderer Zins oder eine kürzere Wohndauer können das Ergebnis deutlich verschieben. Indem du die Eingaben schrittweise veränderst, erkennst du, unter welchen Bedingungen welcher Weg im Modell günstiger ausfällt.
Die Mathematik dahinter
Um beide Wege vergleichbar zu machen, betrachten wir die Kosten, die das Geld dauerhaft verlieren – also Aufwendungen, die nicht als Eigenkapital oder Gegenwert zurückkehren.
Nettokosten Kaufen = Zinsen + Kaufnebenkosten + Instandhaltung − Wertsteigerung
Nettokosten Mieten = Miete − Ertrag der Alternative Anlage
Beim Kauf verbleibt das Eigenkapital als Gegenwert in der Immobilie und kehrt beim späteren Verkauf zurück; es ist daher keine dauerhaft verlorene Größe. Die Zinsen hingegen sind der Preis für den Kredit. Auf der Mietseite fällt regelmäßig Miete an, aber das gesparte Eigenkapital kann anderweitig angelegt werden und einen Ertrag erwirtschaften, der die Kosten mindert.
Zur Vereinfachung rechnen wir im Beispiel mit einem tilgungsfreien Kredit (nur Zinsen, keine Tilgung) und einer linearen, also gleichbleibenden jährlichen Wertsteigerung. Das echte Tool arbeitet zusätzlich mit Tilgungsplänen und Zinseszins auf dem Kredit und ist dadurch realitätsnäher.
Schritt-für-Schritt-Beispiel
Wir betrachten ein Haus für 200.000 €, 40.000 € Eigenkapital (20 %) und einen Kredit über 160.000 €. Unsere vereinfachten Annahmen lauten: tilgungsfreier Kredit mit 4 % pro Jahr, Kaufnebenkosten 5.000 €, Instandhaltung 2.000 € pro Jahr, Wertsteigerung 2 % pro Jahr linear, Miete 1.000 € pro Monat und eine alternative Anlage des Eigenkapitals zu 4 % pro Jahr. Zeitraum: fünf Jahre.
Nettokosten Kaufen:
- Zinsen: 160.000 € × 0,04 × 5 = 32.000 €
- Kaufnebenkosten: 5.000 €
- Instandhaltung: 2.000 € × 5 = 10.000 €
- Wertsteigerung: 200.000 € × 0,02 × 5 = 20.000 €
- Summe: 32.000 + 5.000 + 10.000 − 20.000 = 27.000 €
Nettokosten Mieten:
- Miete: 1.000 € × 12 × 5 = 60.000 €
- Ertrag der Anlage: 40.000 € × 0,04 × 5 = 8.000 €
- Summe: 60.000 − 8.000 = 52.000 €
In diesem Beispiel schneidet das Kaufen mit 27.000 € deutlich günstiger ab als das Mieten mit 52.000 € – ein Unterschied von 25.000 €. Bitte beachte, dass dies ein vereinfachtes Modell ist.
So deutest du das Ergebnis
Schaue zuerst auf die beiden Nettokosten und ihre Differenz. Eine große Lücke zugunsten des Kaufs entsteht im Beispiel vor allem aus der Wertsteigerung und dem entgangenen Ertrag auf der Mietseite. Verändert sich eine dieser Größen, verschiebt sich auch das Ergebnis.
Zweitens: Achte auf die Wohndauer. Je kürzer du bleibst, desto stärker wiegen die einmaligen Kaufnebenkosten, die sich über wenige Jahre kaum amortisieren. Bei langer Verweildauer verteilen sich diese Kosten und der Kauf wird im Modell attraktiver.
Drittens: Prüfe die Sensibilität gegenüber dem Zins. Höhere Kreditzinsen erhöhen die Nettokosten des Kaufs spürbar, weil die Zinsen die größte dauerhaft verlorene Größe sind. Ein moderat anderer Zins kann das Ergebnis kippen.
Viertens: Vergiss nicht die nicht-quantifizierbaren Faktoren. Flexibilität, Bindung an einen Standort, Instandhaltungsaufwand und persönliche Lebensplanung lassen sich in einer Rechnung nur unvollständig abbilden, auch wenn sie für die Entscheidung wichtig sind.
Ein häufig unterschätzter Punkt ist die Opportunität des Eigenkapitals. Wer 40.000 € als Anzahlung bindet, kann sie nicht gleichzeitig anderweitig anlegen. Fallen die Erträge festverzinslicher Anlagen hoch aus, wiegt dieser Verzicht schwerer; fallen sie niedrig aus, ist er weniger bedeutsam. Der Rechner bildet diesen Zusammenhang über den alternativen Ertrag ab – ein Baustein, den du bewusst variieren solltest, weil er das Ergebnis spürbar beeinflusst. Außerdem lohnt es sich, mit der Länge des Zeitraums zu experimentieren: Über zehn statt fünf Jahre verteilen sich die einmaligen Kaufnebenkosten auf mehr Jahre, und die Wertsteigerung hat mehr Zeit zu wirken, sodass sich das Kaufen im Modell meist günstiger darstellt. Umgekehrt kann eine kürzere Verweildauer die einmaligen Kosten so sehr belasten, dass die Miete im Vergleich gewinnt.
Grenzen und was dieses Tool nicht leistet
Dieses Modell arbeitet vereinfacht: tilgungsfrei, mit linearer Wertsteigerung und ohne Inflation, ohne Steuerliche Effekte und ohne Schwankungen. Es zeigt Tendenzen und Zusammenhänge, keine Vorhersage für einen konkreten Fall. Dieser Inhalt dient Bildungszwecken und stellt keine individuelle Finanzberatung dar.
Kontext für Deutschland
Beim Immobilienkauf fallen in Deutschland Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eventuell Maklerprovision an; diese Kaufnebenkosten variieren je nach Bundesland und Beauftragung. Eigenheimverkauf und Mieteinnahmen können steuerlich relevant sein, insbesondere bei vermieteten Objekten. Die BaFin beaufsichtigt die finanzierenden Banken. Diese Rahmenbedingungen beeinflussen, wie realistisch die vereinfachten Annahmen des Rechners im Einzelfall sind.